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为您解析“产权房”,教您如何识别小产权房

作者:PXTT ⁄ 时间:2014年08月03日 ⁄ 分类: 心情日记 评论:0 


      由于最近越来越多小产权房的楼盘,通过各种低价、欺瞒手段,跑到论坛 和时空购房群里来做变向的广告,不少不了解情况的网友都差点因此受骗。为了让大家能自主的区分好坏,小编搜集整理了一下关于产权房的解释,及大小产权房的区别,下面一一分享给大家,希望能对大家有所帮助。

       首先,所谓产权房,是指产权人对房屋拥有所有权,对该房屋占用范围内 的土地拥有使用权,产权人享有占有、使用、收益和处分的权利。这种权利是 绝对的、排他的,不受其他任何人的干涉和影响,产权人可以转让、出租、抵 押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。



       大产权房和小产权房又分别是指什么?区别是什么?

       简单来说,大产权房是“小产权房”的相对词,也就是购房者既有了《房 屋所有权证》,也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易,买的 房建在合法的建筑用地上。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的 权能。但大、小产权房的争议不在房屋所有权,而是土地使用权。

       小产权一般则是止是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金 等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。 “小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一 种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合 同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。“ 小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小 产权房只有使用权,没有所有权。

       区别大小产权房最简单的方式,就是看该房是否具有产权证,产权证由什 么单位所颁发。由国家房管部门颁发的产权证的叫“大产权房”,国家不发产 权证的叫“小产权房”,其中所有乡政府、地方政府所颁发的产权证,一律不具备房屋所有权。



      常见小产权房的种类有哪些?
   
       常见的小产权房种类一般可以细分为三种:普通小产权房、乡产权房、军 产权房。

       普通小产权房:这类产权房大多是在集体企业用地或者占用耕地违法建设 的房子,其特质是产权不满70年,无房产证。销售的形式不是出售,而是出租 ,所签合同一般也为租赁合同。

       乡产权房:这类产权房是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成 的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买。“乡产权房”一般 具备完整的70年产权,有房屋产权证。但该房屋产权证的办法单位多为乡政府 或村政府,不具备完整的房屋产权,部分房屋产权证甚至不具备法律效应。

       军产权房:军产权房目前尚无明确规范的定义,一般是指在军队使用的土 地上开发建设所有权归军队所有的房屋。军产房一般是部队出地皮,开发商出 资金来盖,利益共享。军产权房的购买手续简单,不交契税,通常为70年使用 权;过户时手续简单,交少许过户费,不用交个税。但严格意义上来说,法律 是不允许军产房买卖的,所以通过特殊渠道购买到军产房,在一定层面上来说 是不合法的,房屋的权益也不受法律所保护的。



       小产权房的共同特点有哪些?

       一,集体土地建设的房屋。“小产权房”最重要的特点就是在集体土地上 开发的房屋,我国现行法律法规规定,农村土地一般归农村集体所有,如果要 在农村集体土地上进行商品房开发并公开向社会销售,必须先经国家征收,把 集体土地变性,成为国有土地,再出让给开发商,开发商向国家交纳土地出让 金等税费后,才能进行开发建设。

       二,没有“五证”。商品房之所以公开出售,其主要是具备开发的条件, “五证”齐全,即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可 证、商品房预(销)售许可证。而“小产权房”由于缺乏国有土地使用证,也 就谈不上规划许可证等“四证”。

       三,价格便宜。“小产权房”好卖,最主要的是其售价相对便宜,甚至比 正常商品房便宜一半以上,因为它不含征用土地费、土地出让金及各种税费等 费用,所以价格低廉。

       四,无合法产权。小产权房无法进行房屋产权登记,不能办理房屋所有权 证。城市居民购买“小产权房”,无法在房屋登记机构办理房屋登记,领取房 屋所有权证书。

       五,开发违规较多。开发“小产权房”,不像开发商品房那样严格,大多 是村或无开发资质的公司自己开发,有的是建设公司开发,也有的是一些单位 或个人参与开发,缺乏开发的必备资质和公司营业条件,房屋设计及建筑质量 得不到保障。



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